www.defsmeta.com     Статьи     Стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры с точки зрения бюджета

Стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры с точки зрения бюджета

Предпродажная подготовка, или хоумстейджинг, делает жилье более привлекательным для потенциальных покупателей и позволяет повысить стоимость объекта. Разберем, как грамотно вкладывать деньги в такие мероприятия и получать максимум пользы при минимальных затратах.

Стоит ли покупать убитую квартиру под ремонт

Даже поверхностный анализ рынка недвижимости показывает: по минимальной цене выставляются объекты в плохом состоянии. В них грязно, давно не делался косметический ремонт, требуется замена полов, сантехники, коммуникаций, окон и дверей. При этом "нормальная" квартира в том же доме, с аналогичной планировкой и площадью обойдется гораздо дороже.

В этой ситуации сразу рождается бизнес-схема. Можно увеличить стоимость жилья, если привести его в хорошее состояние. После покупки сделать ремонт и снова выставить квартиру на продажу, но за большую цену. Однако из-за ряда особенностей реализовывать эту идею не всегда целесообразно.

Существует закономерность: затраты на серьезные ремонтные работы во всей квартире составляют от примерно 50% ее стоимости и более. Кроме того, с вырученной от продажи суммы придется заплатить подоходный налог по ставке 13%.

Расходы на ремонт можно снизить, если выполнить все работы самостоятельно, но для этого нужны опыт, специальные навыки, много сил и времени. Также действует ряд условий, при которых предоставляются налоговые льготы. Универсальный вариант — выждать установленный срок владения, который составляет 3 или 5 лет. За этот период стоимость недвижимости повысится, и вы можете получить еще большую прибыль.

Стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры

Есть множество условий, которые влияют на целесообразность предпродажной подготовки. В одних случаях достаточно сделать уборку или косметический ремонт. В других — стоит провести капитальную реконструкцию.

Как понять, что предпродажный ремонт нужен 100%, а когда можно просто заказать клининг

Реалистично оценивайте привлекательность квартиры для покупателя. В большинстве регионов страны нет дефицита недвижимости. Доступно множество предложений как на вторичном рынке, так и в сегменте новостроек. Жилье в старом здании с высокими потолками, просторными комнатами и нестандартной планировкой, но с ржавыми трубами, искрящейся проводкой и осыпающимися стенами может быть менее интересным, чем объект в недавно возведенном жилом комплексе.

Однако относительно недавно появился тренд на реставрацию старого жилья — сталинок и дореволюционных построек. В них аккуратно восстанавливаются изначальные элементы интерьера, но с применением современных технологий и материалов. Затраты на реализацию проекта могут быть очень высокими. Понадобятся услуги дизайнера, столяра и скульптора, а часть работ, вероятно, потребует дополнительного согласования с проверяющими органами. Стоимость существенно повысится, по сравнению с изначальной, и объект перейдет в категорию эксклюзивной недвижимости со всеми достоинствами и недостатками нового статуса.

Предложения в старом фонде обычно интересны только из-за близости к историческим или центральным районам. Чтобы не пришлось сильно снижать цену, достаточно избавиться от явных проблем (например, поменять сантехнику) и ограничиться простой отделкой.

Некоторые варианты по определению считаются бюджетным сегментом. К ним относятся хрущевки, панельки, дома на окраинах и в неблагополучных районах. Вычурный ремонт в подобных объектах выглядит странно. Вместо этого лучше провести уборку и обновить отделку.

Определите сумму, которую хотите получить от сделки. Обычно она зависит от цены похожих объектов и задач продавца. Например, вырученные средства пойдут на покупку другой квартиры. Если затраты на ремонт не окупятся после продажи, лучше ограничиться генеральной уборкой.

Обозначьте сроки. Сделки по одним объектам удается заключить за несколько дней. Другие квартиры могут не привлекать внимание покупателей месяцами, а то и годами. Верный способ ускорить продажу — снижать цену. Если нужно как можно быстрее совершить сделку и не понести убытки, сводите к минимуму дополнительные вложения и заказывайте клининг.

Эксклюзивная и дорогая недвижимость востребована в столичных и других экономически развитых регионах. Вы можете потратиться на дизайнерский ремонт в большой многоуровневой квартире и не найти для нее покупателя в маленьком городе.

Влияет ли ремонт на стоимость квартиры при продаже

За исключением обязательных требований закона, условия договора купли-продажи определяются всеми сторонами. Правило распространяется и на цену объекта. Если объявленная вами стоимость не привлекает покупателей, ее придется снижать, даже себе в убыток. Как вариант, можно отказаться от сделки на время, пока ситуация на рынке не поменяется.

Квартиры с ремонтом более привлекательны, чем недвижимость в запущенном состоянии или "сером ключе" (предчистовая отделка от застройщика). Однако до тех пор, пока цена остается приемлемой для покупателей. Часть из них готова мириться с неудобствами, лишь бы поскорее обзавестись собственным жильем или не переплачивать за ипотечный кредит.

Для бюджетного сегмента допустим своеобразный компромисс. Можно с относительно небольшими затратами довести квартиру в плохом состоянии до "серого ключа": убрать старые обои, линолеум и сантехнику, поменять трубы, проводку и окна. Так вы избавитесь от факторов, которые отпугивают покупателей, и не сильно потратитесь. Все остальное сделает новый хозяин по своему усмотрению.

Какие факторы влияют на выбор покупателей

• Психологический. Антисанитария, беспорядок, повреждения (разбитое стекло, оторванный плинтус, расколотая раковина и прочее), странные дизайнерские решения вызывают отторжение.
• Рост цены. Иногда средняя стоимость на рынке недвижимости резко идет вверх. Тогда покупатели начинают спешить — закрывают глаза на некоторые недостатки или отказываются от торга.
• Сокрытие недостатков. Качественный ремонт стоит дорого и занимает много времени. Недобросовестные собственники прибегают к разным ухищрениям, чтобы с минимальными затратами замаскировать дефекты в продаваемой квартире. Например, прячут плесень на стенах под свежей краской или новыми обоями и планируют сделку на теплый сезон.
  
  Опытный специалист (покупатели нередко обращаются в агентства и приходят на просмотр с риэлтором) или просто внимательный человек быстро обнаружит почти любые уловки. Он почувствует затхлый воздух, высокую влажность, сквозняки из углов или прямо из стен. Заметит конденсат на стеклопакетах и то обстоятельство, что отделка обновлена небольшими фрагментами.
  
  Обман подрывает доверие. Человек изначально может быть готовым к тому, чтобы устранять недостатки своими силами, но в этом случае он решит перестраховаться и откажется от сделки.
  
  
• Удобство. Близкое расположение супермаркета, школы, детсада, поликлиники, остановки или станции метро повышают привлекательность объекта. Следовательно, даже при посредственном состоянии квартиры за нее можно просить большую цену.
• Статус. Некоторые люди готовы на сделку, лишь бы исполнить давнюю мечту или попасть в своеобразный элитный клуб. Таким образом можно реализовать проблемную недвижимость без дорогостоящего ремонта. Например, продать хрущевку рядом с историческим районом, предварительно оформив ее как жилище творческого человека.

На что в первую очередь обращают внимание на просмотрах

Общее представление о дизайне интерьера покупатели получают из объявления. В процессе просмотра они обычно уточняют детали и проверяют, соответствует ли реальная ситуация фотографиям.

Знакомство с объектом недвижимости начинается с района и дома, в котором он расположен. Хорошее впечатление производят тишина, покой, уют, много зелени, чистота, благоустроенные тротуары. И наоборот, покупатель может задуматься: захочет ли он регулярно выяснять отношения с шумными соседями или беспокоиться о безопасности ребенка, который будет возвращаться домой через пустырь с бродячими собаками.

Важно впечатление, которое производят собственники и их представитель (юрист, риэлтор). Заранее подготовьте весь пакет документов. Будьте вежливы, не опаздывайте и не отменяйте встречи без предупреждения и острой необходимости. Многие ценят адекватность других людей. В таких ситуациях некоторые покупатели соглашаются на менее выгодные для себя условия.

Непосредственно в квартире люди обращают внимание на запахи, чистоту, порядок, санитарию, отсутствие следов пожара и затопления. Далее они проверяют состояние сантехники, стеклопакетов и коммуникаций — их ремонт или замена наиболее затратны.

Как выгоднее продать квартиру с ремонтом или без

Изучите ситуацию на рынке недвижимости в вашем регионе. В процессе определите обычную стоимость на объекты, которые похожи на ваше жилье. Сравните его с более дорогими и дешевыми предложениями. Имейте в виду: расхождения в десятки или несколько сотен тысяч — это комиссия риэлтора или задел для торга.

Собранная информация поможет понять, насколько оправданы вложения. Например, ухоженную хрущевку вряд ли получится продать по цене качественной новостройки. В этом случае предпродажная подготовка не нужна.

Подсчитайте затраты на ремонт и сопоставьте их с возможной ценой. Рассмотрите разные варианты — дизайнерский интерьер с полной обстановкой, простая отделка, только устранение самых важных проблем и другие. Остановитесь на том, который обеспечивает разумный баланс между начальными затратами, прибылью и потенциальными сложностями при продаже.

Постарайтесь проанализировать изменение ситуации. Например, поблизости завершается строительство зоны притяжения (огромного торгового комплекса, городского парка, набережной), из-за чего стоимость недвижимости в этом районе может увеличиться.

Как подготовить квартиру к продаже без ремонта

• Проведите генеральную уборку. Избавьтесь от вещей, которые сломаны или портят общее впечатление. При необходимости организуйте санитарную обработку.
• Если жилище в очень плохом состоянии, полностью очистите его. Выбросите предметы интерьера, сантехнику, осветительные приборы, снимите отделку (обои, панели, напольное покрытие, плитку и тому подобное). При этом не сносите стены и перегородки — для перепланировки нужны предварительное согласование и последующая регистрация внесенных изменений.
• Сделайте хорошие фотографии квартиры. Не пытайтесь скрывать очевидные дефекты ретушью или ракурсами камеры. Покупатель должен понимать, с чем ему предстоит иметь дело. Он сразу заметит старые трубы или затертые полы и откажется от сделки. В результате вы лишь зря потратите свое и чужое время.
• Продумайте текст объявления. Оно должно быть информативным, достаточно кратким и явно указывать на особенности, которые важны для потенциальных покупателей. Например: "Квартира в старом доме (сталинка), подготовлена к ремонту. Трубы, сантехника и электрика полностью исправны. Хорошая звукоизоляция. Адекватные соседи — в основном семейные пары. Школа во дворе. Поблизости два супермаркета и автобусная остановка".

Подведем итоги

Хороший ремонт делает квартиру более привлекательной, но дополнительные затраты не всегда окупаются. Элитные и эксклюзивные объекты стоят дорого, и их продажа часто затягивается. В бюджетном сегменте на счету каждый рубль. Человек может выбрать жилище без отделки, чтобы снизить размер ипотечных платежей.

Если нашли покупателя, не пытайтесь его обмануть, скрыв серьезные дефекты. С высокой вероятностью он их заметит, решит перестраховаться и не иметь с вами дел.

Смета ремонта

Смета на дом

График строительства

Смета по ГЭСН